前几天明哥说了仙葫，今天明哥再说南宁另一个房价踩踏严重的片区三塘。提到三塘就不得不提嘉和城。朋友在跟明哥聊天的时候也常说，当年的嘉和城在啥都没有的情况下凭什么卖得那么好？如今嘉和城的房价跌成那样，那些高位入坑的业主们该怎么办？
今天明哥就来聊聊这个话题吧。
嘉和城的背后大有来头
关于嘉和城的前世今生，明哥以前写过了，这里就不再重复。感兴趣的朋友自己搜明哥以前的老文吧。
今年5月的时候，网络上就流传着嘉和集团“破产”的流言。其实，只要认真看那份公告里的内容，人公告上都写得清清楚楚“嘉和集团申请”，这就说明是开发商自己主动申请的，并不是债权人申请的。
▲所以网上那些说“嘉和集团破产”的言论就很离谱。
实际上，广西嘉和集团成立于2002年，由嘉耀和（香港）公司投资控股。起初只是嘉和城项目的项目公司，后来业务逐渐多元化，就变成为如今的“嘉和集团”。
▲你要想穿透香港的嘉耀和公司，那你比天眼查牛啵多了。
仔细捋一下你就会发现，嘉和集团的来头真不小。他们在2002年三塘片区刚规划九曲湾新城的时候就作为第一批投资商进驻。然后选址在一个“鸟不拉屎，荒无人烟”的地方，开发一个规划面积4平方公里，总建筑面积160万㎡的超大项目。
▲当时项目号称总投资40个亿，用20年时间开发打造。
这个项目不仅是当年广西区级的重大项目，也是各方大佬亲自下场站台的标杆项目。2005年，嘉和城开工的时候出席开工仪式的是时任广西区副主席孙某。2006年嘉和城温泉谷开园的时候，时任广西区主席陆某、广西区副主席陈某亲自出席。
▲一个商业项目却有这么多省部级大佬站台，放到现在想都不敢想。
看过当时的新闻你就会感觉，当年这些广西的大佬们够闲的啊，那么多的重大项目落成大佬们都不去，偏偏跑来看这么一个温泉谷，这背后有什么深意？
如果你盘点一下嘉和集团这些年拿的项目，除了南宁嘉和城外，就只有北海冠头岭边上的嘉和冠山海了，基本不存在盲目多元化，激进扩张的可能。北海冠头岭的地位相当于三亚的鹿回头、南宁的柳沙半岛。
▲早期能在这附近拿地的开发商那能是小卡拉咪吗？
所以，不用怀疑，当年嘉和城开发商的能量至少能直达49城，背后的老板之一是否有哪位赵家公子参股都说不定。否则，当年广西的那一众省部级大佬们没有道理对一个文旅项目如此上心，你真当大佬们很闲吗。
背景这么牛啵的公司，他们拿的项目能是随便乱拿，在地图上乱圈的吗？这背后自然少不了“仙人指路”，那都有“仙人”在背后助力了，这公司他能亏吗？
嘉和城当年的地价低到可以忽略不计，巅峰时期一个组团能卖到1.2万/㎡的价格，他能亏吗？基本上卖完一个组团就能覆盖所有开发成本了，剩下的都是利润。
此外，咱就说嘉和置业公司能逐渐多元化投资，旗下众多的分支业务，从一个地产项目公司变成嘉和集团，这不全靠嘉和城的现金流滚起来的嘛。
▲这也足以看出嘉和城项目“印钞机”般的属性。
在明哥看来，如今嘉和城已经开发完毕，5月份的那份“破产重整预公告”并非是真正的“破产”，而应该是公司股东间的合作周期结束，厘清各方的债务，股东们准备分批退出了。这就是一个完整的房地产项目开发周期。
至于网传嘉和城实际开发了6000亩，还有4000亩的储备用地未开发，这个明哥认为就没有这些储备土地，未来也不会有了（这个以后再聊）。否则，也不可能在此时进行债务重整。
嘉和城爆火的背后逻辑
接下来，我们再来说说凭什么这个项目能在当年卖得那么火爆。如果摊开南宁地图你会发现，嘉和城的位置是真不好。这个位置放在现在来看都算偏的，放在20年前，你就说这位置得有多偏吧。
▲当年嘉和城的位置就跟南宁的县城差不多。
而嘉和城也跟国内诸多的超级大盘开发模式一样，采用分期小块滚动式开发的模式，所有的景观、配套全部自己打造。由于早期这边实在太荒了，项目规划打造了高尔夫球场和人工温泉来吸引人流。
▲当年这里与其说是地产项目不如说是文旅项目。
嘉和城背后的开发逻辑，参考业内最像的楼盘是广东清远的美林湖，嘉和城的开发模式跟美林湖几乎一模一样。
▲就连温泉引流的操作也跟美林湖如出一辙。
但作为一个自带景区功能的楼盘，你光有景色是吸引不来人买房的，必须解决楼盘核心的配套痛点，那就是学校。嘉和城在2007年就官宣引进了南宁名校天桃实验学校进驻。
▲这所天桃还是涵盖小学+初中的9年一贯制学校，完美解决业主子女的上学问题。
众所周知，开发商引进学校这一块极为考验开发商背后的能量。参考近年来，不少开发商当年引进的学校名字被莫名其妙给“抹掉”而引发业主群诉的案例。嘉和城能在20年前就把天桃学校引进到“郊区”开分校就很不简单。
首先，你开发商得刷脸请得动名校下场，愿意给你挂牌；其次，你得帮人名校解决大量实际中遇到的困难，比如天桃的老师去分校区是不是得适当提高待遇，否则让人老师去郊区上班相当于“流放”了，谁去呀；再则，你还得协调官方各部门之间的衔接问题，毕竟涉及多个官方部门，推诿扯皮的破事多不胜数；最后，官方大佬的站台也必不可少，显示官方大佬重视这件事，否则下边的“吃拿卡要”能玩死这家开发商。
▲而当年为嘉和城天桃学校站台的是时任兴宁区长的刘某，就足以说明嘉和城牛啵了。
把配套弄起来以后，剩下的就交给市场大势了。嘉和城吃到最大的红利，就是完美踩中了2015~2018年三四线城市房价暴涨的风口。当时广西的县城房价都要7字头了，嘉和城才6字头。
▲这对于周边县份人群来说这还需要做选择吗。
当年，除了嘉和城以外，全国几乎所有的郊区大盘销售都是全线飘红。除了南宁的嘉和城以外，济南的中海华山珑城、南通的绿地长岛、恒大海上威尼斯都如此。
▲以后明哥有机会会给大家聊聊这些当年叱咤风云的超级大盘。
所以，嘉和城能爆火，除了自身的配套过硬外，天时同样是不可缺少。你要放在现在再去搞一个同样的超级大盘，大概率就“嗝屁”了。最典型的例子莫过于，南宁某峰翡翠岛项目。
高位入手嘉和城该怎么办
话都说到这了，咱们最后来说说如果当时你高位入手了嘉和城该怎么办的问题。
众所周知，嘉和城因为盘子太大，二手房市场上挂牌量巨多，造成业主之间“踩踏式降价”。这也导致嘉和城开发商后来清库存的时候， 直接把房价降到了3字头。
▲一手房这个价格一出，直接把二手房“逼上绝路”。
如今，嘉和城4字头的二手房比比皆是。而当年不少业主是8字头甚至1.2万/㎡的高位入手的，现在房价跌50%相当于资产缩水了50%。你要是此时出手卖房，那就是割肉血亏。
而如果不卖，嘉和城的二手房源巨多，租售比很低，出租都很难租出去。每个月有稳定的租金收入更是痴心妄想。长期空置白给物业费才是常态。
明哥见网上有博主说，哪怕割肉都要出了嘉和城来换取现金流，这个观点明哥并不赞同。
因为不卖就不会亏。如果你当年高位入坑了，现在只要沉得住气不卖，资产账面价值就不会改变，就割不到你。而如果你卖了，亏损超过50%以上是根本不可能找补回来的，哪怕你换回现金流再投资，也没有任何项目的投资收益率能覆盖这个亏损。那你的财富就被无情收割了，你会甘心当韭菜吗？
而如果你不卖，从长远来看，嘉和城这地方虽然地段挺偏，但环境还是不错的。只要物业靠谱，能把环境维持住现状，未来长期持是有价值的。
▲毕竟我国马上进入老龄化社会了。
在未来“银发经济”的大趋势下，老登们有钱，这类环境舒适，配套齐全的大社区是非常适合老年人养老需求的。只要小区的环境靠谱，那么这个小区是有养老增值可能的。
当然，从投资的角度来看“银发经济”这概念周期太长了，这么提前布局违背投资规律的。可没办法啊，谁叫你当年是高位入坑了呢？如今，挣钱就不想了，但少亏一点是可以做到的。
▲而要想少亏就只能靠时间慢慢熬了。
因此，除非你是杠杆太高，现金流断裂，不卖房回血就要断气的那种情况以外。如果你不是，明哥的建议就是高位入坑了就坚定持有，大不了以后自己用，当做养老用途也好过现在贱价甩卖，自己辛苦积累的财富被人收割。
写在最后
下行周期里，比的就是战略定力，看谁先沉不住气先割肉离场。只要不卖就不会亏，不卖就还没有下牌桌。
只要不下牌桌，就永远存在翻盘的可能。如果你轻易下了牌桌，那就再也没机会了。
